90年代我國退出福利分房制度以來，每年都會有人跳出來說中國房地產已經到了最危險的時刻，并唱空中國的房地產。然而，回顧過往20年，可以說中國房地產的韌性和強勁遠遠超出了這些悲觀主義者的判斷。 !x E/  
   2000年以來，全國平均的房地產價格從2000元/平米上漲到10000萬/平米，年均漲幅高達8.4%。而20年間的CPI總漲幅僅為60%，上證綜指的總漲幅僅為50%。房地產成為了老百姓心目中最保值、最安全、最重要的資產類別。 OM>,1;UH]  
   對于絕大多數資產而言，漲幅越大，波動越大。比如比特幣的波動和回撤就遠遠高于美股，而美股的波動和回撤又遠遠高于美國國債，背后的原理是，高收益必然伴隨高風險。然而我國的房地產不是這樣，2000年以來的20年間，從全國范圍來看，只有2008年全球金融危機期間我國房價出現了1.7%的下跌，其余20年房價均在上漲，只不過漲幅有大有小�？梢哉f，幾乎沒有任何資產可以像中國的房子這樣如此高回報、低波動。當然，房價的快速上漲是分布不均的。在經濟活力最甚的一線城市，房價的上漲速度達到了令人瞠目結舌的程度。2000年以來，北京、上海、深圳在平均房價由4700、3600、5500元/平米漲到6.3萬，5.6萬和7.3萬/平米，分別上漲了13倍、15倍和13倍。如果僅看中心城區(qū)的話，三個一線城市的房價在20年間上漲幅度均超過20倍，折合年均16%的漲幅。很多人說，如果評價中國過去20年間最核心的資產，那么非房子莫屬。更有人開玩笑說，北上深只有兩種人：有房子的和沒房子的。為何中國房地產價格能夠經歷20年快速、持續(xù)的上漲？其背后有“收入增長”、“信貸寬松”和“人口流入”三重因素。 ,(&p"O":  
   首先，受2001年加入WTO和2008年后的多輪大規(guī)模投資拉動影響，我國的人均可支配收入從2000年的3700元上漲到2021年的36000元。上漲幅度接近10倍。可以說，中國房地產的“奇跡”背后，首先是中國經濟的“奇跡”。 xX !`0T7Y  
  第二，房地產一度被當做我國經濟發(fā)展的“政策抓手”和“動力引擎”。例如2008年的“四萬億”，2014年的“棚改貨幣化”。每當經濟下行，政策當局就會通過降低首付、降低房貸利率，降低銀行準備金率等方式刺激居民貸款買房。因此，房地產也被戲稱作是我國經濟的“夜壺”。而我國房地產價格快速增長的背后正是信貸和貨幣總量的快速增長。2000年以來，我國廣義貨幣M2總量增長了超過15倍，與北上深房價的增幅相當。經濟下滑期間，貨幣政策的周期性寬松成為了房價“只漲不跌”的重要推手。“經濟好的時候買房，經濟差的時候更要買房”成了不少“炒房客”的黃金法則。 `s )- lI  
  第三，我國城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進和較快的人口增速是支持我國過去20年間房價持續(xù)上行的重要趨勢性因素。2000年我國城鎮(zhèn)總人口4.6億，至2020年城鎮(zhèn)人口翻倍至9億。不斷涌入城市的年輕人一方面為城市提供了活力與勞動力，另一方面其安家需求持續(xù)支撐了城市的房價。“掏空6個錢包只為買一套房子”正是這種現象的最好注腳。 UO1WtQyu,H  
   然而，這一切正在面臨20年以來最嚴峻的挑戰(zhàn)。 s0zN#'o]  
   首先，我國已經過人口頂點，未來30年適齡購房人群數量將下降2億人。 E{wnhsl{  
人口老齡化持續(xù)加劇，新生人口數量不斷下滑，我國適齡購房人群正面臨建國以來的拐點。2000年我國出生率千分之14，而2021年出生率驟降到千分之7.5。 sn!E$ls3O  
  中國人口專家梁建章于2021年12月發(fā)布《中國人口預測報告2021版》，文章的估算結果顯示：如果不能采取積極大力的生育鼓勵政策，中國的出生人口將在今后2-3年內降至1000萬，到2050年降至773萬，2100年僅306萬。文章結論是“如果只按目前這種力度來鼓勵生育，中國毫無疑問將在幾十年內成為老齡化程度和人口萎縮最嚴重的國家之一�！� Ru&>8Ln0  
而來自《國家人口發(fā)展戰(zhàn)略研究.人口發(fā)展預測課題》則顯示，我國總人口已經于觸頂，將在2035年后緩慢回落。更重要的是，15-64歲的適齡勞動力人口早在2016年前后就已經觸頂，高點為10億人，隨后將開啟緩慢下行。至2050年，15-64歲人口總數將降至8.5億人左右。如果認為20-64歲人口是買房的主力軍，那么這個年齡段的人口數量在2050年將下降至不足8億人，比今天少整整2億。 a-\M)}T  
   第二，城鎮(zhèn)化已達瓶頸，城市新增人口逐年下降。 6%-RKQi  
城鎮(zhèn)化已經接近瓶頸，新增城鎮(zhèn)化人數呈逐年下降走勢。2000年-2010年，我國新增城鎮(zhèn)化人數約2000-3000萬人/年，這個數字自2020年后快速下降，2021年新增城鎮(zhèn)化人口僅為1205萬人。 L'Yg$9